こんばんは。さすけです。
まだまだ病院のベッドの上におりますが、至って元気です＼(^o^)／
夜9時消灯って早すぎです。。。これでは本当に健康になってしまいます…
で、ですよ。今回、入院するにあたって「死ぬこともあるんだから」と言われて、思ったことがあります。
私は、今絶対に死んではいけないのです！！
いや、人は生きなくてはいけないとか、家族の為とかそういう話ではないのです！！
まさにこの前後3ヶ月間だけは私は絶対に死んではならないタイミングにあるのです。
なんの話をしているのかというと、住宅ローンの話をしています。
多くの方は住宅ローンを
- 銀行変動金利型住宅ローン
- フラット35Sエコによる全期間固定型住宅ローン
を使用して組んでいるかと思います。で、銀行変動金利型住宅ローンの場合は今回の話は関係ある方と無関係の方がいます。フラット35で住宅ローンを借り入れる方は私と同じで，死んではならない（死ぬと大損、というか家族に大迷惑をかけてしまう）期間が存在しています！
多分、この話は多くの方がご存じのこととは思いますが、今回せっかく病気になった？ので書こうと思います＼(^o^)／
一条工務店への支払のタイミングと住宅ローン借り入れのタイミング
一条工務店への住宅購入費用支払いタイミング
一条工務店で家を建てた場合は住宅の購入費用を
- 着手金（支払時期：引き渡し半年前頃）
- 上棟金（支払時期：引き渡し3ヶ月前頃）
- 引き渡し金（支払時期：引き渡し日頃）
というように3回に分割して支払うことになっています。支払時期は私の場合の概算です。
そのため、
- 着手金：900万円（契約金100万円を差し引いた残額）
- 上棟金：1000万円
- 引き渡し金：1000万円
のように住宅購入費用を3回に分けて支払うことになります。そのため、住宅を引き渡す前までに住宅購入費用の3分の2の支払が、さらに、引き渡し時点では住宅購入費用全額の支払いを完了させることが求められます。
フラット35の実行タイミング
フラット35の実行は家を引き渡した後に行われます。そのため、フラット35で住宅ローンを借り入れる場合は、家の引き渡し前までに3000万円の現金が手元にないと、一条工務店への支払いは不可能になってしまいます。
銀行ローンの場合は、逐次ローンを実行してくれるなど融通を利かせてくれる場合も多く、問題がないことが多いかと思います。しかし、フラット３５ではそのような融通を利かせてくれることはありません。ようするに、フラット35単体では一条工務店の支払いが行えないのです。
フラット３５で住宅ローンを借りる場合必須となる「つなぎ融資」
フラット35を使う場合、住宅ローンとして融資が実行されるのは住宅の引き渡し後、登記が完了してからということになってしまいます。。。そこで登場するのが「つなぎ融資」です。
そこで、つなぎ融資を利用することになります。
つなぎ融資とは、住宅ローンの審査を通過した人が、住宅ローン実行のタイミングまでにハウスメーカーへの支払を行うために、「資金をつなぐ」ことを目的とした融資です。一般につなぎ融資の金利は、住宅ローン金利よりも高く設定されています。私の場合で2.1％でした。
そこで、私は一条工務店の提携金融機関であるみずほ銀行につなぎ融資をお願いしました。つなぎ融資で着手金として900万円、上棟金1000万円、引き渡し金1000万円のそれぞれの支払タイミングでつなぎ融資を実行してもらい、みずほ銀行からつなぎ融資として借りたお金で一条工務店への支払を行っていきます。
そして、引き渡しも完了し登記完了後にフラット３５の住宅ローンが実行されたタイミングでそのお金をみずほ銀行に一括返済します。これがつなぎ融資です。
しかし、このつなぎ融資、なかなか怖いものなのです。。。
つなぎ融資に潜むリスク
つなぎ融資と住宅ローンは金利以外にも大きな違いがある！？
一般に銀行で借りる変動金利型住宅ローンは団体信用生命保険に加入しています。また、フラット３５の場合も任意ではありますが、団信に加入可能です。
団信に加入しておくことで、住宅ローンを借り入れてその途中で借り主、すなわち私が死亡するようなことがあった場合、団体信用生命保険の保険によって、住宅ローンは全額返済されます。すなわち団信は住宅ローンの残債に併せた生命保険と同様の意味を持ちます。
よって、引き渡しが終わり、フラット３５Sの実行が完了してから私に万が一のことがあった場合、家族には「住宅ローンの返済が完了した家」を残すことができるのです。
しかし、今、つなぎ融資を受けている状態で私が死亡してしまった場合何が起こるでしょうか？
つなぎ融資には、団信はついていません。よって、万が一私が死亡したとしても、つなぎ融資で借りた借金は返済しなければなりません。
さらに、フラット３５Sエコの融資実行条件は、私が健康な状態で就労できることが含まれていますから、私が死亡していたら実行されません。
仮に、着工金支払いからフラット３５の実行までの期間に私が死亡した場合、「つなぎ融資の借金3000万円の返済義務」がまるまる家族に残ってしまい、フラット３５は実行されません。
さらに、つなぎ融資はフラット３５が実行されることを条件として実行タイミングでの「一括返済」が原則です。
フラット３５が実行されない以上、つなぎ融資は一括返済することが原則になります。一条工務店への支払いが上棟金までしか支払われていないような段階だったら、引き渡し金を支払うことができず、家族には「家」を残すことも出来ないまま、借金だけを残す結果になってしまうのです。
このように、家は手に入らず家族に借金だけを残すようなことだけは避ける必要があります。
つなぎ融資の実行期間中に万が一死亡してしまうことへの供え
つなぎ融資の実行期間は最大でも半年程度です。その期間借り主が死亡する確率は非常に小さなものです。
しかし、その万が一が起こった場合には大切な家族に大きな迷惑を掛けてしまう、迷惑どころか生活を破綻させかねないようなリスクを負わせてしまうことになります。そこで、私の場合は、つなぎ融資を借り入れる1年間だけ生命保険の保険額を＋3000万円にしました。そうしておくことで、万が一私が死亡したとしても、私の生命保険によってつなぎ融資の残債を一括返済することができます。
本来はフラット３５を借りてつなぎ融資の残債を一括返済するはずだったものを生命保険によって一括返済することができるようになります。これであれば、フラット３５が実行されなくても問題は起こらなくなります。
ただ、そうは言っても、万が一今私が死亡してしまえば、生命保険支払までの利息等で大きな迷惑を掛けてしまうことに違いはありません。。。
だからこそ、つなぎ融資を借りている今現時点では私は絶対に死ぬことが出来ないのです！！万が一、生命保険も入っていないなんてことになったら本当に大変なことになってしまいます。
フラット35Sエコを使用される方や、つなぎ融資が必要な銀行ローンを使用される予定の方は、つなぎ融資実行のタイミングまでに生命保険を準備するなどある程度の備えをしておくのが良いかと思います。
万が一のことではありますが、それこそ残された家族は本当に大変になってしまいますので。。。
