坪単価とは?

こんばんは。さすけです\(^o^)/

家を購入しようとしている方であれば、坪単価」という言葉を聞いたことがあると思います。坪単価とは

住宅価格÷住宅の面積

で計算される住宅価格のことです。言い換えると「面積当たりの住宅価格」ということになります。

本来であれば坪単価が分かれば、坪単価×住宅面積、で住宅の総額が分かると思ってしまいがちなのですが、残念ながらハウスメーカーの営業さんが言うところの坪単価は自分が建てたい家の面積を乗じても、私達が住宅購入時に支払う総額にはなりません。

このページでは坪単価の計算方法と、ハウスメーカーの見積をもらった際に各項目を見る上で必要な情報の解説を行います\(^o^)/

【このページは「ハウスメーカー別住宅価格、坪単価、値引きの実際比較」のサブページです】
以下のような疑問に答えられるよう内容を作成しています。
ハウスメーカーで家を建てた人の実際の見積金額が知りたい!
ハウスメーカーで家を建てる際、実際にどのような費用がかかるの?付帯費用って何??
実際にハウスメーカーで家を建てた人の感想が知りたい!

坪単価に隠されたトリック

家を購入したいと思って、ハウスメーカーの展示場に行くと、「坪単価」の説明があります。

しかし、ここで伝えられる坪単価に自分が建てたい家の面積をかけても、実際に家を購入する際に支払う総額とはなりません。

このようなことが起こる理由は、多くのハウスメーカーでは「坪単価」を

建物本体価格÷住宅の坪数

で計算しているためです。家を建てようと考えはじめたばかりの方であれば、この計算で問題がないように見えるかも知れません。

しかし、実際にハウスメーカーで家を建てて、最終的に支払う金額は「建物本体価格」以外に多くの費用が必要となります。

例えば、建築確認申請費用で50万円、屋外給排水工事で100万円、地盤補強費用140万円、設計工事監督料40万円、といった様々な費用が、建物本体価格とは別に、数十万円、場合によっては100万円単位で発生してきます。結果として、当初聞いていた坪単価に自分が建てたい家の面積を掛けた合計金額よりも数百万円も高くなると言ったことが往々にして起こります。

さらに悪いことには、ハウスメーカーが言う所の「建物本体価格」に何を含めるか、ということはハウスメーカーによってばらばらなのです。

そのため、積水ハウスと住友林業、一条工務店の各ハウスメーカーを回って、各メーカーの営業さんから伝えられた「坪単価」は比較できないのです

その結果、当初計算していた住宅ローンをオーバーして、支払いがキツイローンを組まざるを得ないことになってしまう自体が発生します。

このようなことにならないために、住宅の価格の構造を知っておくことが必要です。

一条工務店の見積書例

まだ家を建てる前の段階ですと、ハウスメーカーの見積書、と言われてもいまいちピンと来ないと思います。

そこで、我が家の見積書の現物をご覧下さい。

一条工務店見積書

一条工務店の最終見積書です。

上記画像では見づらいと思いますので、こちらに大きな画像もアップしておきます。

これは私が家を建てる際に最終的に契約した際の見積書、そのものになりますので、参考にしていただければと思います。

一条工務店以外のハウスメーカーでも、だいたい構成は同じようなものですので慣れれば比較もできるのですが、最初のうちは書式も違うし言葉も違うので戸惑うことが多いと思います。

ハウスメーカーによって、見積書の書式や集計の仕方は異なりますが、私達が家を建てるのにかかるお金には大きく

  • 建物本体工事価格:2483万円
  • 設計・工事監督料:10万円
  • 建築確認申請等の申請費用:43万円
  • 屋外給排水工事等の付帯費用:102万円
  • 標準外のオプション工事費用:378万円
  • 地盤補強費用等:-
  • 消費税:150万円(消費税5%当時)
  • 登記費用、水道加入金等:25万円
  • 照明・カーテン・エアコン等の付帯設備費用:136万円

があります。赤字は、私が実際に一条工務店に支払った金額になります。合計で、家本体にかかった費用3157万円+エアコン等136万円+登記費用等25万円、合計3318万円となります。家を建てるにはこの他にも火災保険料や外構費用、そして土地代などもかかってきます。

金額はあくまで一例ですが、以下ではこの金額を用いて坪単価を考えて行きます。

それぞれの言葉が一体どのような内容なのかはこちらのページ

WS000741

で詳しく解説していますのでご確認下さい。

ハウスメーカーの営業さんが言う坪単価とは?

営業さんによっては、「坪単価はお客様それぞれ違うので一概に言えません」と前置きすることもありますが、ハウスメーカーの営業さんが言う坪単価は、例外を除いて

建物本体価格 ÷ 床面積

で計算したものを「坪単価」として説明してきます。

我が家の例で言うならば、

建物本体価格2483万円÷施工面積44坪=56.4万円/坪

といった具合です。ここまでの説明をお読みいただければ、おわかりの通りこの坪単価にはほとんど意味がありません。

私達が坪単価を聞く目的は「自分が家を建てるのにかかる総費用」を知るためですが、先に説明した通り、家を建てるには建物本体価格以外に多くの費用が発生します。そのため、建物本体価格だけを取り出してこれを坪数で割った坪単価は、建てたい家のサイズを掛けても私達が最終的に支払う費用にはならず、聞きたい事と帰ってくる答えがあっていないのです。

顧客の側が知りたい坪単価とは

総支払い費用(3318万円)÷延べ床面積(42坪)=79万円/坪

という金額だと思います。上記の計算でエアコンやオプションは人それぞれでしょうからこれらを引いた

追加費用以外の総費用(2804万円)÷延べ床面積(42坪)=66.8万円/坪

という答えが、求めている坪単価となります。

この金額を示されれば、40坪の家を建てたいと思っているなら、

66.8万円/坪 × 40坪=2672万円

が必要なんだということがわかり、自分の土地代を除いた予算が3000万円だとしたら残りの328万円がオプション等に掛けられる費用だということがわかり、安心して家づくりを行うことができます。

しかし、残念ながらこのような金額を答えてくれることはほとんどなく、ハウスメーカーとの話を進める中で徐々に明らかとなってくることが多いように思います。。。

ハウスメーカーの営業さんが「坪単価」といったら、それは建物本体価格を坪数で割ったもので、自分が支払う総費用とは異なるものだということだけは理解しておくと良いかと思います^^

 床面積も実際の床面積とは違うことがある

先ほど、坪単価の説明で、「延べ床面積」と「施工面積」という2つの面積が出てきたことにお気づきでしょうか?

坪単価を計算するには、住宅の価格を、家の坪数で割る必要があるのですが、先ほどは分子の「住宅の価格」を中心に説明してきましたが、実はハウスメーカーによっては「床面積」にも2種類あることがあるのです。私が知る限り、私が家を建てた一条工務店やタマホームなどで、私達が考える延べ床面積とは異なる「施工面積」を使って坪単価を計算しています。

延べ床面積とは、私達が家を建てて、室内で居住に使える空間の面積を表しています。一方、施工面積とは、ハウスメーカーが工事をする面積と言い換えることができます。例えばバルコニーがある家の場合、バルコニーの面積は延べ床面積に入りませんが、施工面積には計上されます。同様に、吹抜を作った場合、2F部分には「床」はないので延べ床面積には計上されませんが、施工面積では「仮想的な2Fの面積」が含まれます。

そのため、施工面積は延べ床面積よりも広く計算されます。

だからどうした?と思うかも知れませんが、住宅価格が3000万円で、延べ床面積が40坪の家があったとします。この場合、坪単価は75万円になります。しかし、バルコニーや吹抜空間を含む「施工面積」が43坪だったとすると、施工面積で住宅価格を割った坪単価は69.8万円/坪となります。同じ住宅であるにも係わらず、坪単価が約5万円も変わってくるのです。

坪単価が5万円変わるということは40坪の家であれば200万円もの違いになります。

ハウスメーカーに工事を依頼する以上、当然バルコニーにも、吹抜も工事が必要となるわけですから、そこに追加的費用が発生するのは当然です。そのため、延べ床面積には入らないけれど工事が必要な面積を計算するための「施工面積」という概念が必要になることも、合理的なことと思います。

しかし、この施工面積を使って「坪単価」を計算されてしまうと、一見「安い!」という錯覚に陥ることとなり、後々になって「聞いていた話と違う!」ということになってします。ですから、営業さんが「坪単価」といったら、すかさず「それは延べ床面積で割った坪単価ですか?」と聞くのが良いと思います^^

また、施工面積自体が悪いわけではないので、この施工面積をうまく活用して効率的に家を設計するという方針を採るのが良いと思います。

実際の坪単価は1.2倍

これはハウスメーカーに寄らず、一般的な経験則として

ハウスメーカーで聞いた坪単価を1.2倍すると実際に支払う額になる

というのが相場です。我が家の場合56.4万円/坪を1.2倍すると67.7万円/坪となり、オプションやエアコンを除いた実際の坪単価である66.8万円と近い金額になります。

ですからハウスメーカーで「うちは坪単価X万円です!」と言われたら、その金額を1.2倍して、自分が希望する住宅の広さを掛けると、そのハウスメーカーの標準的な家が購入できると考えれると簡単だと思います。

まとめ

以上で坪単価の説明は終了となります。

ハウスメーカーの営業さんが説明する「坪単価」と私達が考える「坪単価」は分子も分母も違ったものです。そのため、営業さんが言う「坪単価」を鵜呑みにしてしまうのではなく、その坪単価がどのように計算されたものであるのかを知っておくことが必要です。

そして、最もやってはいけないのは、色々なハウスメーカーで聞いた「坪単価」を元にハウスメーカーを比較することだけはやってはいけないことと思います。というか、それはほとんど意味がないことなのです。。。。実際の坪単価はもう少し計算しなければ比較可能な坪単価にすることはできないのです。。。

 

私のブログのこちらのページでは一条工務店の他、住友林業、積水ハウス、セキスイハイム、タマホームなど様々なハウスメーカーの住宅価格を実際に家を建てられた方の見積をベースに、比較可能な坪単価に計算しなおしてご紹介していますので、是非参考にしていただければと思います\(^o^)/

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