坪単価とは何なのか?ハウスメーカー比較のための坪単価!

こんばんは。さすけです\(^o^)/

前回は我が家の見積書をそのままアップしてみて、一体いくらのお金が掛かるのかをざっくり計算してみました。

結果的に、一条工務店が言うところの坪単価をベースとして

 坪単価×施工面積×消費税+土地代+730万円

が最低限必要な費用となりました。ここで言う坪単価とは一条工務店が言うところの本体価格のみをしめす坪単価です。我が家が一条工務店と契約した2011年6月時点の坪単価で54.3万円/坪でしたから施工面積40坪(一般的な延べ床面積で38坪程度)の家で、

40坪×54.3万円×消費税(5%当時)=2173万円

となりますから、この他に730万円+土地代が家を建てるのに最低限必要となる現金ということになります。実際には+1000万円あると心に余裕を持って打ち合わせが進められる金額と思います。

こうして書いたとき、この「坪単価」ってよくわからなくないでしょうか?一条工務店に限らず、住友林業でも、セキスイハイムでも積水ハウスでも、タマホームでも坪単価、と言うお言葉を聞くと思います。

家を建てようと思った時点では、営業さんに言われた「坪単価」だけでその家が高いか安いかを判断しようとしてしまいます。しかし、しばらくするとこの「坪単価」がハウスメーカーによって全く異なっていることに気が付いてくると思います。

家が高いのか安いかを判断するのに、「坪単価」は便利な指標です。しかし、営業さんの言う坪単価は、余り役にたちません。。。

あるハウスメーカーでは坪単価に、住設も含まれていますが、別のハウスメーカーでは住設は全て「別途工事」として坪単価に計上しないこともあります。

いわゆるローコストハウスメーカーなどでは、坪25万円の家!なんてコマーシャルが踊っていたりします。

坪25万円で家が建つならば、40坪の家が1000万円で建つ計算になります。

しかし、実際には、坪単価25万円と宣伝している家が1000万円で建つことはありません。

そこで、今回はハウスメーカーを比較可能にする際に使える「坪単価」を考えてみたいと思います\(^o^)/

 

ハウスメーカーが言う坪単価

ネット上でハウスメーカーごとの坪単価を検索すると、

坪単価を一覧できる坪単価の価格一覧のようなサイトや、こちらの坪単価一覧などがすぐに見つかると思います。

上記2つのページの坪単価を比較して見ると、両ページに含まれている住友林業を例にすると、

最初のページでは概ね最低60万円~最高80万円となっています。一方で、後者のページでは住友林業の平均坪単価は82.5万円となっています。

これっておかしくないですか?だって、最初のページでは住友林業の「最高」の坪単価で80万円/坪なのに、後者のページでは「平均」坪単価が82.5万円/坪なんです。最高坪単価を平均坪単価が超えてしまっているのです。

なぜこのようなことが起こるのでしょうか?

以前、私が計算した最低限のオプションで計算した我が家の一条工務店i-smartの坪単価は68万円/坪となりました。

もうおわかりでしょうか。前者のページは「営業さんたちが言う公式な坪単価」、後者のページは私が計算したのと同じように、実際にお客さんが支払った金額を延べ床面積で割った坪単価を示しているのです。

当たり前のことですが、私達が支払う金額を知るためには後者の坪単価の方が重要です。

坪単価は役に立たない?or ハウスメーカーは嘘つき?

ハウスメーカーが言う「坪単価」と私達が実際に支払う段階で計算する「坪単価」には大きな開きがあることがわかりました。

このように書くと、坪単価なんて役に立たない、とか、ハウスメーカーは家の値段を安く見せるために顧客を騙している、などと批判されることがあります。

しかし、そうなのでしょうか?

確かに、ハウスメーカーが言う「坪単価」は自社の製品を安く見せかける効果を期待していることは、まず間違いありません。しかし、別に騙すために見せかけの「坪単価」を出しているわけではないのだと思います。

前回、一条工務店の見積書をアップしました。

当たり前の話ですが、家の本体価格は坪数が大きくなれば値段が高くなり、家の坪数が減少すれば値段が安くなります。

一方で、家の坪数と関係のない価格もあります。例えば仮設工事の費用などがその代表と思います。

工事現場にはトイレが必要になりますし、資材置き場の設置も必要になります。土地の中にトラックが乗り入れるための砂利を敷く工事も必要になります。しかし、極端に巨大な土地でない限り、これらの金額は「住宅の面積」に無関係です。

同様に、建築確認申請や長期優良住宅の事務手数料も、住宅の大小によって申請書類の準備に掛かるコストは多少変わるでしょうが、住宅の価格に比例するようなことはないはずです。

さらには、いわゆるオプションも同じで、タッチレス水栓をつけようが、電子鍵を採用しようが、その価格は住宅の面積とは無関係です。

ハウスメーカーとしては、住宅の面積に比例する部分を坪数で割った価格を「坪単価」と定義して、宣伝しており、それ以外の住宅の面積とは比例しない費用を付帯工事、オプション工事、などと読んで坪単価と分けて表示しているのだと思います。そういう意味で、定義さえ理解していればおかしな事をしているわけではないと思うのです。

坪単価は自分で計算するもの

ハウスメーカーが正直だろうが嘘つきだろうが、ハウスメーカーの言う「坪単価」がそのままではあまり役にたたたないことには変わりがありません^^;

特に、ハウスメーカー同士を比較検討する段階では、営業さん達が言う「坪単価」で比較することは全く意味がありません。

ハウスメーカーを比較する場合は各社の坪単価を自分自身で計算しなければ、役に経つ指標にはならないのです。

自分で計算すべき坪単価は大きく2つあります。

付帯工事や諸費用を含む最低限の坪単価

ハウスメーカー同士を比較するのに一番わかりやすいのは、「とりあえず住むことが出来る家」を建てた場合の総費用を坪数で割った坪単価と思います。

一条工務店の家の場合は、

 

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見積書の①~③の合計に、最低限必要なオプションと消費税を加えた金額を延べ床面積で割った値です。

一条工務店の場合は、こちらのページで計算したi-smartの最低価格がこれに該当します。

最低限必要なオプションとして、ベタ基礎、防犯フィルム、網戸、設計費用を入れています。

そうして計算された金額は68万円/坪と計算されました。これ以下の金額では頑張ってもi-smartを建てることが出来ないという金額です。

他のハウスメーカーでも見積書には一条工務店の見積書と同じように、付帯工事や、オプション工事などにこの金額が散らばっていますので、これらを合計した金額を面積で割れば、大まかに坪単価を計算することができます。

自分が望む家の坪単価

ハウスメーカーを比較検討している段階であれば、ある程度の見積は出してもらえると思います。

そのため、自分が望むオプション類をある程度盛りこんだ形、我が家の見積書の①~④の合計を坪数で割った金額によって計算した坪単価も重要です。

ここで、エアコンと照明、カーテンは除外しておくのが良いと思います。

というのも、エアコン、照明、カーテンについては、一般にはパナソニックやダイキンなどハウスメーカー以外から購入して、ハウスメーカーに取り付けてもらうことになります。よって、エアコンや照明そのものの価格はハウスメーカーが異なっても大きく異なる事は少ないためです。

我が家のケースですと、

上記見積額3157万円+設計報酬11万円=3168万円を延べ床面積41.84坪で割った金額

75.7万円/坪

が住宅の最終的な坪単価となります。エアコンと照明、カーテンも加えると79万円/坪となります。

この用にして計算した金額であれば、そのハウスメーカーの値段が、他のハウスメーカーに比べて高いか安いかがわかるようになります\(^o^)/

でも他のハウスメーカーの見積なんて手に入らないじゃん!

ハウスメーカー比較検討中であれば、見積書が出してもらえると思いますので、その見積書から自分で計算するのが一番手っ取り早いと思います。

ただ、そうなると色々なハウスメーカーを回って、営業さんと交渉して見積を出してもらうしかなくなってしまい非常に面倒です。。。

また、多くのハウスメーカーでは「出精値引き」のなのもとに、100万円単位の値引きをしてくるため、見積書から計算する坪単価が有名無実化してしまうと言う問題があります。

 

ということで、次回以降、色々なハウスメーカーの最終的な見積書を使って、住宅の坪単価を計算して、一条工務店の坪単価、というか我が家の坪単価と比較して見ることにします\(^o^)/

初回は住友林業を例にしてみたいと思っています!

 

住宅の坪単価や価格全般についてはこちらのトラコミュも是非ご覧下さい\(^o^)/

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ハウスメーカー見積価格比較ページの目次
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