ソイルセメントが土地の価値を目減りさせる!?地盤改良を提案されたら絶対すべきこと。

こんにちは。さすけです\(^o^)/

本日のタイトルは煽りではなく、本当です。

現在地盤改良として、ソイルセメントを勧められている方は是非ご一読下さいm(_ _)m

ソイルセメントを施工することで、知らず知らずのうちに将来、何百万円もの支払義務を負うことになってしまいます。

ソイルセメントを既に施工された方にはかなりショッキングな内容になりますことご容赦ください。

はじめに:なぜソイルセメントが土地の価値を目減りさせるのか?

最近、旭化成建材の地盤補強に用いた杭のデータ偽装に注目が集まっています。

土地の地盤は家にとっての生命線です。しかし、なかなか見えにくい部分でもあり、何らかの指摘があってはじめてその重要性に気が付くことが多いのも事実と思います。

旭化成建材の親会社である旭化成が販売するヘーベルハウスは先の鬼怒川氾濫の際に濁流の中で持ちこたえた1軒の家を施工したことでも注目されていました。

そのヘーベルハウスの家は18本の鋼管杭と思われる杭によって地中の支持層と固定されていたようです。ヘーベル壁の頑丈さはもちろんありますが、同時に水の浮力に持ちこたえる堅牢な杭があったからこそ流されずに持ちこたえられたのだろうと思います。

良くも悪くも、旭化成グループが普段あまり意識することのない地下に埋まった「杭」の重要性を示してくれたように思います。

 

今回の話しは偽装ではありませんが、そんな「見えづらさ」故にほとんど気が付かれることなく、しかし確実に私達自身の将来に大きな負債を背負わされてしまっている可能性を指摘するものです。

今回の内容は一条工務店に限らず、積水ハウスでもセキスイハイムでも住友林業でも、あらゆるハウスメーカー、さらには地場の小さな工務店の家でも共通して抱える問題と思っています。

 

今回の話の内容をまとめると、ソイルセメントのような地盤改良工事はによって埋設されたソイルセメントや小口径鋼管杭は、土地を売却する場合には土地に埋められた「廃棄物」として扱われるためその撤去義務は土地の売り主が負う必要があります。よって、ソイルセメントを施工することで、その土地を売却する際の価格は「土地価格 - ソイルセメント撤去費用 」となってしまい、土地価格はソイルセメントによる地盤改良工事をした瞬間に土地の価値を目減りさせてしまうのです。

地中に埋められたソイルセメントの撤去は一般に高額となり、施工に要した金額の3倍程度、数百万円はかかってしまいます。

結果的に、本来1000万円の土地であっても、ソイルセメントによる地盤改良工事をした土地を売却する場合、300万円のソイルセメント撤去工事をして売却をする必要が出てくるため、実質700万円でしか売却できなくなってしまうのです。

すなわち、ソイルセメントによる地盤改良工事をした結果として、土地の価値が300万円目減りしてしまったことを意味しています。

 

今回の記事を書くにあたっては、メールにて多大な情報提供を下さった方がおります。私自身はメールをいただくまでソイルセメントの撤去などと言うことは考えてもいませんでした。

しかし、指摘をいただき考えれば考える程、大きな問題になり得ることに気が付くことができました。おそらく、顧客側はもちろん、営業さんであってもこの問題に気が付いているかたはほとんどいないように思います。

そして、一条工務店をはじめハウスメーカーの本社担当者でもこのことに気が付いている方は少なく、気が付いていたとしても顧客からの問合せもないことから放置されてきたのではないかと思っています。

匿名を希望されておりますのでお名前は伏せさせていただきますが、このような貴重な情報提供をしてくださった方に深く感謝します。

 

地盤改良工事の種類

住宅基礎の種類

一般に、戸建住宅の基礎には、布基礎とベタ基礎があります。

さらに、寒冷地等で地盤の凍結が予想されるケースでは深基礎と呼ばれる基礎を作るケースも多く見られます。凍結しない深さまで基礎を深くすることで、霜柱のような力によって住宅に傾きが生じることをなくすことが目的です。

寒冷地でなくても、表面の地盤が軟弱だけれどすぐ下に固い地盤があるケースなどでも深基礎が採用されるケースもあります。

また、ベタ基礎や深基礎には配筋の量を2倍にしたダブル配筋ベタ基礎のように基礎の強度を強くしたものもあります。

 

しかし、これらの基礎はいずれも、表面に住宅の重量を支えることができる程度の硬い地盤があることが大前提です。

表面に固い地盤がないケースでは、地盤改良工事と呼ばれる方法によって固い地盤まで何らかの「杭」を伸ばして家を支える工事が必要になってきます。

 

地盤改良工事

戸建住宅で用いられる地盤改良工事は大きく3種類あります。

1つは表層改良、2つめがソイルセメントによる地盤改良工事、3つめが小口径鋼管杭による地盤改良工事になります。

この他にも、より軟弱な地盤に対応可能な工法として、ソイルセメント工法と小口径鋼管杭工法を両方使う、タイガーパイル工法などもありますがここでは割愛します。

一般に、表層改良、ソイルセメント工法、小口径鋼管杭工法の順に強度が増し、より軟弱な地盤に対応が可能になります。

 

後ほど解説する地盤の軟弱度合いと、各種工法の選択は下記のようになり、一定の強度を得られる中間層が2m以内にある場合は表層改良、それ以上深いところに中間層が見られる場合はソイルセメント、中間層が見られず10m以上深いところに支持層がある場合は小口径鋼管杭が選択されるケースが多いようです。

 

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地盤改良工事の価格

まずは地盤改良工事に要する価格について確認します。

一般に、いずれの地盤工事でも住宅の基礎はベタ基礎やダブル配筋ベタ基礎、深基礎が選択されます。それにくわえて地盤改良工事費用が発生します。

地盤改良工事の価格は

表層改良<ソイルセメント(柱状改良工事)<小口径鋼管杭

の順に価格が高くなります。以下の価格は全て一条工務店の見積価格になります。ハウスメーカーや工務店によって価格は上下しますが、概ねこの程度の価格と思っていただければと思います。

ベタ基礎の価格

まず、最も基本となるベタ基礎の価格について確認します。

私の家は通常のベタ基礎で施工しており、1階建築面積が約70㎡の私の家でベタ基礎工事に要した金額は、税抜きで479200円でした。

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他のハウスメーカーでもベタ基礎の場合、概ね30万円~50万円程度の費用となることが多いように思います。またハウスメーカーによってはベタ基礎は標準施工範囲に含まれており、住宅の本体価格に含まれているケースも多く見られます。ダブル配筋や深基礎の場合はこれに20万円~40万円程度をくわえた金額になってきます。

 

表層改良の価格

一条工務店を例にすると表層改良について書かれている方は少ないのですが、一般に表層改良工事は1坪あたり2万円くらいが相場の用です。

建築面積20坪であれば40万円前後と思われます。

 

ソイルセメントの価格

一条工務店で建築を予定されている方に教えていただいた2015年10月時点の最新価格で、建築面積が約60㎡(2階建て施工面積約120平米)の条件で、深さ5mのソイルセメントを施工した場合税抜き78万円と見積もられています。

ソイルセメント工事の価格についてはブログでも多く報告されています。

といった形で報告されています。

 

ソイルセメンの価格は、住宅の建築面積(1F面積)、ソイルセメントの施工深さの2つの要素によって価格が変動します。

これらの情報から、非常にざっくりとした計算では、建築面積20坪前後の家ではソイルセメント価格を70万円~80万円程度を見ておけば良いかと思います。

すなわち住宅基礎としてベタ基礎料金40万円+ソイルセメント料金70万円~80万円=110万円~120万円がソイルセメントを採用した場合の基礎に要する金額となります。

 

小口径鋼管杭の価格

小口径鋼管杭については、情報をいただいた建築面積が約60㎡(2階建て施工面積約120平米)の方のお宅で深さ11.5m、23本施工で約115万円とのことでした。これとは別にベタ基礎費用40万円程度が発生します。

ソイルセメントに比べると圧倒的にブログ上の情報が少ないのですが、ちゃあぱさんが詳細な報告をされています。建築面積30坪で鋼管本数48本、7.5mの深さまで施工して約161万円ブログで施工風景が記事になっています!

 

小口径鋼管杭の本数は、ざっくりとした計算で1F面積1坪あたり1.5本程度の施工が必要になるそうなので、建築面積20坪の家なら30本、30坪の家なら45本程度が必要になります。さらに鋼管杭1本あたり7.5m施工で3.5万円/程度、11.5m施工で5万円/本程度となります。

よって、建築面積が20坪の家で、深さ7.5mまでの鋼管杭で110万円程度、11.5mの杭ならば150万円程度となります。そのため、鋼管杭の価格としては110万円~150万円程度になるかと思います。

ただし、今回情報を下さった方のお宅はソイルセメントでも施工が可能な地盤であったためか、鋼管本数23本で良いという結果を得ており、金額も深さ11.5m施工ですが、115万円という見積が出たそうです。

ソイルセメントで施工できる土地であえて小口径鋼管杭を選択した場合は、上記金額よりも割安で住む可能性も高いです。

上記のざっくり計算で、ベタ基礎料金40万円をくわえると、小口径鋼管杭を採用した倍の住宅の基礎料金は、150万円から200万円程度と予想されます。

ソイルセメントに比べて、小口径鋼管杭はおおむね30万円から80万円高くなります。

ただし、後で示す理由から、将来的のことを考えるとソイルセメントよりも小口径鋼管杭の方が安くなるケースがあります。

 

家を建て方えたら今の地盤改良はただのゴミに!?

ソイルセメントや鋼管杭はその杭の位置は、家の間取りによってその設置位置が異なります。。

数十年を経て、家を建て替えることになった際、まったく同じ間取りの家を建てることがあるでしょうか??

通常、家を建て替えることになるのは家が手狭になったり、劣化が進んだり、家族構成が変化することによって生活に支障をきしたりするようになったため、建て替えを決めることが多いかとお思います。

家を建て替える際には間取りも見直すのが普通です。まったく同一の間取りの家を建てる方はほぼいないかと思います。

現在の家でソイルセメントや鋼管杭を施工している場合は、それらの鋼管杭やソイルセメントを利用できないケースが想定されます。

ただ、すべてが再利用できないわけではなく、一部を再利用し、必要に応じて追加のソイルセメントや小口径鋼管杭を施工することで、異なる間取りの建て替えも可能です。

しかし、場合によっては邪魔なソイルセメントや小口径鋼管杭があり、これらを撤去する必要が出てくるケースもあります

そのため、将来の家の建て替えに際しては、ソイルセメントや小口径鋼管杭といった地盤改良工事が、住宅の建て替え費用を上昇させる要因になります。

 

ソイルセメントの再利用事例:火災に遭われたケース

今回調べている中で、ソイルセメントや小口径鋼管杭は建て替え時に再利用されている事例があることも把握しています。

ソイルセメントで地盤改良し、家を建築したけれど不幸にも住宅を全焼された方の事例があります。

そのケースでは、

  • ソイルセメント施工時のデータが詳細に残されていた(杭の位置と本数、強度)
  • 現場で加圧試験を実施し、強度に問題ないことを確認
  • 火災に遭う前と同じ間取りで再建築

というケースで、この場合は全てのソイルセメントが再利用可能となったようです

間取りを変更した場合は、その間取りの状況によりますが、追加のソイルセメントを追加することで再建築が可能となるようです。

 

しかし、間取りを変える場合は、既存のソイルセメントが間取り上の制約となるため、撤去費用を支払って撤去を行うか、それとも間取りを変えるかという選択を迫られることになります。

多くのハウスメーカーではソイルセメントの情報を残していると思いますが、数十年先まで情報が保持されているかは必ず確認する必要があるかと思います。

 

土地売却時のソイルセメントや小口径鋼管杭の撤去費用は売主負担!

先に示した家の建て替えのケースは、不要になった小口径鋼管杭やソイルセメントそのままにしておくこともできました。しかし、ソイルセメントや小口径鋼管杭を施工した土地を売却しようとした場合、非常に大きな問題が生じます。

仮に上物の家を撤去して、土地を売却することを考えたとき、ソイルセメントや小口径鋼管杭も売主が撤去する必要があるのです。

 

これは民法570条の規定に「売主の瑕疵担保責任」が定められており、売買した土地に「隠れた瑕疵があったときは買主がそれを知らずに契約した場合は契約を解除できる」という定めがあります。

ここで、土地の瑕疵とは「土地に埋められた廃棄物」も含まれます。

本来は家の強度を保つためのものであったはずのソイルセメントや小口径鋼管杭は土地を売却する際には瑕疵になってしまいます。。。

 

さらに、土地の売買契約書では「埋蔵されている廃棄物が見つかった場合はその撤去費用を売り主に請求できる」といった類いの文言が入っているかと思います。

土地の売買の場合は、契約解除ではなく、埋められた廃棄物の撤去費用が売り主に請求されることになります。

 

そのため、その土地にはソイルセメントや小口径鋼管杭が施工されており、その撤去費用は数百万円になる可能性があることを事前に告知して土地を売却する必要があります。

万が一、これを伝えずに土地を売却をした場合は、それが売主に悪意があるかないか、さらには故意であるかないかに関係なく、後日その撤去費用が買い主から請求されてしまい、契約に基づき売り主にその支払義務が生じるのです。

すなわち、ソイルセメントや小口径鋼管杭を施工することは、単にその施工費用を負担するだけではなく、遠い将来その土地を販売する際の撤去費用についても責任を負っていることを意味するのです。

 

地盤改良工事の撤去費用

今回情報を下さった方が一条工務店に対して、小口径鋼管杭とソイルセメントによる柱状改良工事の撤去費用についての見積を求めてくださいました。

 

小口径鋼管杭の撤去費用は4万円/本

一条工務店が小口径鋼管杭の撤去を専門に行う業者に見積を依頼したところ、その見積価格は11.5mの深さに施工された小口径鋼管杭のケースで1本あたり4万円、23本で92万円の撤去費用が見積もられました。

一般に小口径鋼管杭の施工費用が1本あたり3.5万円~5万円ですから、撤去するには施工費用とほぼ同額の費用がかかると言うことを意味しています。

今回情報を下さった方のお宅では、小口径鋼管杭23本が必要であり、その施工費用が115万円と見積もられていました。しかし、実際には将来の23本×4万円=92万円の撤去費用を支払う義務も負うことになるため、実質負担額は207万円(115万円+92万円)になります。

 

小口径鋼管杭の撤去にはその施工に要した費用と同額程度が必要になると考えておけば良いかと思います。

小口径鋼管杭は鋼管の杭であるため引き抜きが可能になり、かつ専用の重機も存在しています。そのため1本あたり4万円で引き抜きが可能になっています。

 

ソイルセメントの撤去費用は小口径鋼管杭の3-4倍?

今回、一条工務店がソイルセメントの撤去業者を探してくれたそうなのですが、そのものずばりを行っている業者を見つけることができなかったそうです。

しかし、その概算見積合計価格として、小口径鋼管杭の3-4倍の費用、すなわち300万円から400万円程度の撤去費用が発生すると伝えられたそうです

 

ソイルセメントについては、セメントと土を混ぜて土を固くすることで「柱上の固い土」を作る地盤改良工事です。土と混ざったセメントは小口径鋼管杭のように地上からの引き抜きはできませんから、掘り起こして撤去する必要が出てきます

土地の中に数十本も埋められたソイルセメントの柱を4m近く掘り起こす作業は、少し考えてもかなりの大工事であることは容易に想像ができます。。。掘り起こされたソイルセメントは土とセメントの混合物ですから産業廃棄物となり廃棄にもかなりの費用がかかるはずです。さらには、撤去に伴い目減りした土も購入する必要が出てきます。。。

その結果として、小口径鋼管杭の3-4倍の撤去費用という概算価格になったようです。

参考として、一般的な地下駐車場の施工費用や地下室の施工費用を調べた結果、やはり掘削工事には数百万円程度の金額がかかってしまうようですから、この金額はある程度妥当なラインと思われます。

 

小口径鋼管杭の方が割安になるケースがある

上記で例示したお宅では、地盤調査の結果、ソイルセメントが妥当という結果となり、ソイルセメントによる柱状地盤改良工事施工費用として80万円の費用が発生することが伝えられました。

ソイルセメントから小口径鋼管杭に変更すること自体は可能ということから、その価格を見積もってもらったところ、115万円という価格で見積もりが出てきました。

両者を単純に比較すると、オーバースペックな小口径鋼管杭を35万円も追加負担して施工することには、あまり意味がありません。

 

しかし、ここで、将来の撤去費用も考えると、小口径鋼管杭を施工したほうが負担額が低くなるのです。

小口径鋼管杭は23本施工のケースで、施工に115万円+撤去費用92万円となり実質負担額は207万円に対して、ソイルセメントの場合は施工費用80万円+撤去費用300万円以上となり、実質の負担額は380万円以上とってしまいます。

当然、土地を売却するのは遠い将来ですから、ソイルセメントを効率的に撤去する技術が出てくる可能性もあります。しかし、少なくとも現時点の技術ではソイルセメントよりも初期費用の高い小口径鋼管杭を選択しておいた方がトータルコストが安く済む可能性が高いのです。

 

現在、地盤調査の結果として地盤改良としてソイルセメント(柱状改良工事)を提案されている方は、是非ソイルセメント撤去費用を問い合わせてみることを強く強くお勧めします。同時に小口径鋼管杭を採用した場合の費用も見積もってもらい、トータルコストで考えることをお勧めします。

ソイルセメントを提案されたら絶対にすべきことと絶対にしてはならないこと

ソイルセメントを提案された段階で絶対にしておくべきこと

地盤調査の結果、ソイルセメントによる地盤改良工事が提案されたら絶対にすべき3つのことがあります。

  • ソイルセメントを撤去する際に必要となる価格の見積を取ること
  • ソイルセメントから小口径鋼管杭に変更した場合の見積を取ること
  • 小口径鋼管杭の撤去費用に突いての見積を取ること

の3つです。

現時点では、ソイルセメント撤去費用の見積は出てこない可能性が高いです。また、仮に見積を出してもらうことができたとしても、実際にその土地を売却する数十年後には、その見積書は無効となっているので意味を成さないように思うかも知れません。

しかし、絶対に見積書として要求すべきと思います。

なぜならば、まず第一に、「見積書」はその時点におけるその会社の正式な書類です。数十年先には無効になっているでしょうが、万が一大きな社会問題となったときには、当時の資料として明らかに安い価格が示されていたのならば、万が一の裁判やメディア等で注目を集めることになるでしょう。すなわち、数十年先であっても、現在示された価格よりも明らかに高額な撤去費用が発生するようなことがあったのならば、「偽の見積」を出していたことを意味し、その会社の信用は損なわれる結果になります。よって、明らかに安い見積はしっかりとした企業であれば出すことができないはずです。

 

ソイルセメント撤去の見積書が出せないと言われたら、それは明らかにおかしな話です。自分たちで施工しておいて、撤去費用は不明、と言うのではあまりにもひどい話です。。。。ただ、現時点での現実は見積が出てこない可能性が高いですが、見積を求めたという事実と、それに対しておおよそいくらくらいという金額程度は示してくれると思っています。概ね300万円~400万円程度かな?と思っています。そして、ソイルセメントを施工する多くの人が見積を求め、撤去費用も分からないような代物を販売しているという事実に気が付いてもらうことができます^^

 

小口径鋼管杭への変更に伴う見積、さらに小口径鋼管杭の撤去費用の見積をうけることで、ソイルセメントの施工、及び撤去費用のトータルコストと小口径鋼管杭のトータルコストを見比べて、施主自身が自ら意思決定ができるようになります。

 

撤去費用を負担するのは、ハウスメーカーでも工務店でもなく、土地の持ち主以外にはいないのです。ハウスメーカーや工務店は地盤改良の名のもとに、将来の多大な負債となる施工をしても一切の責任がないのです。

ですから、見積もなく、ただ単に口頭で「いくらくらいです」という説明を鵜呑みにすることだけは絶対に避けるべきと思います。

 

ソイルセメントや小口径鋼管杭による地盤改良をしたら絶対にしておくべきこと

先に示した不幸にも火災にあわれたお宅の事例から、ソイルセメントや小口径鋼管杭の再利用には施工位置、施工の際の強度データ、深さデータ等詳細なデータが残っていることが再利用の必須条件とされています。

自分が建てた家が火災にあうというケースはあまり想定したくありませんが、絶対にないとは言い切れないことです。

そして、火災保険は建物本体の建築価格に応じて保険料が設定されており、その撤去費用は含まれていません。ソイルセメントや小口径鋼管杭の撤去費用は保険で賄うことができない可能性が高いのです。

火災保険によっては、火災にあわれた家の撤去費用などが保険金から支払われるオプション「残存物取片づけ費用保険金」をつけているケースもあります。これは調べてみたのですが、土の中の基礎を撤去する費用に充てることができるのかは不明でした。火災にあっても、従来のまったく同じ間取りの家を建てるのであれば撤去が必要ないのに、間取りを変えたために撤去が必要になったのだとしたら、残存物の撤去費用としては支払われることはなく、逆に、火災で燃え残った有価物として保険金の支払い額が減額される要因になってしまうように思います。

 

また、数十年先、その土地を売却することになった時には、将来なデータがあるかないかで土地売却額に大きな差が生まれる可能性もあります。

詳細なデータが残されていない土地であれば、土地の持ち主が別途詳細な調査をする必要が出てきます。結果として、撤去に要する負担額が上昇してしまうのです。埋められたソイルセメントの深さの測定などはそれなりの装置を使わなければならなくなり高額になると考えられます。

データさえ残っていればこのような調査費用が不要になる可能性が高いです。

 

埋められた支柱等を撤去する費用にしても、どこにどれぐらいの深さで埋まっているかわからないソイルセメント撤去の価格よりも、埋まっている位置も、その強度もデータが残っていたほうが撤去費用が安くなるのは当然と思います。

大手のハウスメーカー等であれば、データが長期間保存されている可能性は高いですが、数十年という長いスパンでの検討になりますから詳細なデータを施主側にも提供してもらうようにすべきと思います。

おそらく、建築を終えて住宅の引き渡しの際の資料に含まれているとは思いますが、どこにそれが入っているのかは確認して付箋などで示しておくことをおすすめします!

 

ソイルセメントや小口径鋼管杭を提案されたとき絶対にしてはいけないこと

ソイルセメントや小口径鋼管杭の価格が高いからと言って、地盤調査を甘くしてべた基礎などに変更することだけは絶対に避けるべきことと思います。

今回、この記事を書くべきかどうか悩んでいました。

なぜならば、この記事を書くことによって、ソイルセメントで施工しろと言われたけど将来何百万円も負担するのは嫌だし、だからといって値段の高い小口径鋼管杭を選択するのも嫌だ。小口径鋼管杭で施工しても施工費用と同額の撤去費用が掛かってしまうなら、そんな地盤改良工事はいらないと考える方が出てくること危惧したからです。

 

仕方が無いから「地盤調査の甘い工務店」を探してそこで家を建ててもらおう!と考える人が出てくることが否定できないためです。

 

一条工務店をはじめ、多くのハウスメーカーでは独自の施工時の地盤調査基準を有して折り、一般的な法律等に比べて高い基準を設定しています。

法的な基準だけを満たすだけならば、ソイルセメントを施工しなくても良いケースにおいても、ソイルセメントを推奨してくるケースもあります。一部の業者ではこれをもってハウスメーカーは利益至上主義で高い売上を上げるために本来不要なものを売り込んでいると説明しているケースもあるようです。

 

私自身は大手のハウスメーカーの地盤調査基準でもまだ甘い部分があり、より高い水準を儲けても良いのではないかと思っています。それ故、ソイルセメントが推奨された地盤において、値段の高さを理由としてべた基礎にレベルを落とすことは絶対に避けるべきことと考えています。

 

一条工務店の分譲地には昔川が流れていたけど大丈夫?土地を選ぶ際の確認事項

2015.07.23

 

また、私がこのような記事を書くことによって、「大手のハウスメーカーではソイルセメントでしか施工できないけれど、うちであれば強固なべた基礎で安全な基準をクリアできる」というでたらめの説明を行い、顧客獲得を狙う業者が出てくることを危惧しています。地中に柱を形成する工法と、べた基礎ではそもそもの補強の考え方がまったく異なるため、そのような工法はあり得ないと思うのです。

仮に撤去費用が極端に安く説明された場合には、その見積書をしっかりとだしてもらうことが必要と思います。

 

ここで説明した地盤補強の撤去費用は、いままであまり指摘されてこなかった撤去費用が発生することを指摘したものであって、必要とされた地盤補強を取りやめる理由には一切ならないことにご注意ください。

 

営業さんの逃げ口上に騙されないように注意する

あまり良い言い方ではないですが、お客さんから「ソイルセメントって撤去費用がかなりかかるんでしょ?それじゃあこんな高い家は建てられないよ」と言われたとき、一部の営業さんは「逃げ口上」を述べるとことも想定されます。

最もシンプルなのは「家を建てれば売却時にその撤去費用が発生するのは当然のこと、地盤改良も同じです」という説明が想定されます。

しかし、これはミスリードです。通常住宅の価格は数千万円はします。対してその撤去費用は数百万円です。住宅価格の10分の1程度の撤去費用はある意味、それほど不自然とは言えないと思っています。

 

対して、ソイルセメントは施工に80万円程度の費用が発生するのに対して、撤去に300万円以上の費用が発生する可能性があります。買う時よりも捨てる時のほうがはるかに負担が大きいのです。

これを、「家を建てれば撤去に費用が発生するのは当然」という議論と同列に扱うのはおかしいです。家の価格が2000万円したけど、撤去に6000万円かかるなどとなったら異常と感じると思います。地盤改良はそういうことなのです。

 

また、もう一歩踏み込んで「地盤が補強されているので売値が高くなります」などということをいう営業さんも出てくるかもしれません。しかし、これもまたミスリードです。

ソイルセメントで地盤補強がされていることによって上昇する価値はその施工費用の80万円分の価値の上昇にとどまります。一方で、重要事項として300万円以上の撤去費用が発生することも買主に伝える必要も生じます。

建築から年数がたっていれば劣化の可能性もありますから土地の売却時点では80万円の価値は大きく目減りしているはずです。対して、撤去に要する費用はこれから発生する費用であるため300万円という金額に変わりがありません。結果として300万円のマイナス価値以外の何物でもないのです。。。よって、地盤改良してあることによってその土地の価値が下がることはあっても上がることはないのです。。。

ただし、小口径鋼管杭であれば、施工費用と撤去費用が同程度の金額であることからプラマイゼロになる可能性はあります。

 

 

まとめ:今後、大きな問題になる可能性があるように思う。

このような話を書くと、そうは言ってもそんな将来の話、、、と思われる方もいらっしゃるかも知れません。さらには、目先の安さの方が大切に感じられる方もいらっしゃると思います。

しかし、数百万円の将来負担は、決して安くありません。私の説明能力が良くないために伝わりにくい部分もあると思いますが、今ソイルセメントで施工することは、80万円の施工費用を負担するのではなく、将来の300万円撤去費用も同時に負担していることになるのです。すなわち、知らず知らずのうちに380万円の地盤改良工事を行ってしまっているのです。

十分に理解した上であれば380万円だろうが、500万円だろうがそれを購入することは全く問題ありません。しかし、気が付かないうちに300万円以上もの負担を強いられてしまっているとしたらそれはやはり良くないことだと思うのです。

 

今目の前の1000万円の土地を購入しようか迷っているとき、ソイルセメントの施工が必要になりそうだけど、追加で100万円程度のソイルセメント工事なら大丈夫だな!と思っていたら大間違いなのです。

1000万円の土地の購入を決めるということは実際にはソイルセメント工事費用100万円の他に、その土地を売却する時に300万円以上ものソイルセメント撤去費用を負担することも約束してしまっているのです。

 

施工前であれば、小口径鋼管杭に変更することもできますし、土地の契約前であれば、土地の購入を取りやめることもできるかも知れません。

ソイルセメントの撤去費用については、今回情報をいただいた1軒の方だけの情報しかありません。

 

私が知る限り、ソイルセメントに大きな撤去費用が発生するということを告知してくれたという営業さんの話は聴いたことがありません。

自分の財産は自分で守るしかないのです。。。。

 

ぜひやって欲しいこと

これまで、ハウスメーカはソイルセメントや小口径鋼管杭の撤去費用についてはほとんど指摘されてきたことはなかったと思います。

営業さんもそのような問合せを受けた方はほとんどいないはずですし、ハウスメーカーの本社であってもそのような問合せは年に1件あるかないかといったそういった問題だったのではないかと思います。

しかし、現在の法律ではソイルセメントを施工したら必ずその撤去費用も負担しなければなりません

これから家を建ててる方や打ち合わせ中の方は、是非「地盤改良工事を提案する場合はその撤去費用もあわせて見積を出して欲しい」と伝えるようにして下さい。

多くの人がそのような問合せを行う事で、ハウスメーカーは顧客の関心を得るために新しい技術開発、さらには撤去技術の開発も進めるはずです。

そうすることで、ご自身の将来負担、さらには既に施工済の多くの方の将来負担を目減りさせることに寄与できると思うのです^^

現時点ではソイルセメントを避けるには初期費用の高い鋼管杭を選択せざるを得ません。しかし、技術開発が進むことで、廃棄のコストまでを含めてより安く安全な技術が出てくるように思うのです。

住宅用のソイルセメントによる柱状地盤改良工事は比較的新しい技術です。そのため、ソイルセメントをしたお宅で建て替えをされた方はほとんどいらっしゃらないため、現時点では問題として指摘されることがありません。

しかし、東日本大震災を経て地盤への関心が高くなっており、ソイルセメント施工が多く行われるようになっています。

今から何十年か先、現在建てられている家が建て替えられる時期になり、その土地の売買が活発になったら、地中に埋められたソイルセメントは土地価格を目減りさせる「廃棄物」として大きな社会問題になるのではないかと思っています。

ソイルセメントによる施工は、住宅の安全性を初期費用を抑えて実現できる素晴らしい工法と思います。しかし、そこには廃棄時の多大な費用負担が顧客には見えない形で不良債権かされてしまっていることが問題だと思うのです。

これから家を建てる方はぜひ「地盤改良をしたらその撤去費用がどれくらいかかるのか?」を問い合わせてくださいm(_ _)m

  • noodle lover

    はじめまして。
    noodle loverと申します。
    私の家の土地は地盤改良不要との結果が出たのでベタ基礎での施工となりましたが、同じ分譲地の他のお宅ではソイルセメントによる地盤改良が必要との判定が出ておりましたので、心配性の私はわざわざソイルセメントをしてもらおうかと着手承諾ぎりぎりまで本気で考えておりました(笑)

    確かにコンクリートの塊が地中にずっと埋まることに関して気になっておりましたが、そのときは将来建替えの際にそのまま利用できるかと思っておりましたし、まさか廃棄物としてのリスクが残るとは考えてもいませんでした。

    今考えると判定結果を無視してまで無駄に地盤改良をしなくて良かったです^^

    ちなみに、我が家は施工面積119.76平米、建築面積61.91平米でベタ基礎¥350,500でした。シングル配筋の一般地域用(凍結深度用ではない方)です。
    ソイルセメントによる地盤改良の見積もりは¥567,000でした。
    仮契約は2014年始めです。

    • はじめまして\(^o^)/
      ブログ大変参考にさせていただいておりますm(_ _)m
      ソイルセメントを施工しておいた方が安全というのは間違いないのですが、将来土地を売却する際に問題となってしまうと言うのがネックですよね。。。

      金額情報をありがとうございます!
      何となくですが、ソイルセメントをしなくても良い家ですると少し安いような気がします^^
      量が少なかったりするのかも知れません。

  • こがねむし

    こんばんは こがね セメント むし です。
    興味深く読ませていただきました。
    読ませていただき一点だけ気になるところがあるのですが、
    トップページ右上のエコプロキャンペーンのところですが、
    「FLOA COATING」 となっているので、
    商標かと思ったら、おそらくスペル間違いだと思いますので、
    思わずコメントさせていただきました。
    ソイルセメントの撤去の件については読まなかったことにしようかと思いましたが、
    そうも言ってられないので、
    ソイルセメント撤去貯金を今日から開始します。(嘘)
    子孫がびっくりしないように、ソイルセメントをしたことは
    必ず伝承していくことにします

    いつもためになる記事をありがとうございます。

    • こんばんは\(^o^)/
      大変オハズカシイ。。。(〃’▽’〃)
      スペルミスです^^;;;修正しました。

      撤去費用以上に土地の値上がりを期待すると言う方法もありますよ♪
      冗談はべつにして、地面に埋まったソイルセメントが世代を経ることによって、大きな問題になってくるように思います。。。

  • あきくん

    はじめまして。

    いつも楽しく拝見させて頂いています。

    今回の件も大変勉強になりました。

    さすけさんと少し意見が違うかもしれないのは,
    ソイルセメントの評価と,地盤調査についての意見です。

    地盤調査は当然するべきですし,
    軟弱であれば地盤改良工事はするべきとも思います。

    しかし,住宅メーカー側では,
    やっておけば後で文句言われることがない部分であり,
    やや判断が安全寄りに傾斜しすぎてしまう要素はあると思っています。
    また,ソイルセメントには,六価クロムの問題も無いわけではありません。
    (心配しすぎは禁物ですが)

    地盤調査の結果を無視して家を建てるような業者は論外ですが,
    地盤セカンドオピニオンなんてのもありますので,
    その住宅メーカーの意見ですべてを決めることは無いと思います。

    • こんばんは\(^o^)/
      ハウスメーカーが安全よりの判断をするというのは間違いないと思います。安全対策を取るのは施主側で会って、ハウスメーカー側は利益が出ることはあっても損することはないわけですし。。。
      ただ、これが、難しい所ですが、本来であれば消費者側がその要不要を一定程度判断し、必要以上に安全性を高めることとによって生じたコスト増は市場から淘汰される要因となれば、結果的に消費者の求める安全基準がクリアできてくると思っています。。。んが、、、どこまでの安全を求めるかと言われると、どこまでも安全を求めたくなってしまう傾向もあり、難しい所と思います。
      1000年に1回の災害で家族の誰かが大けがをしないために追加的に100万円を支払うか?と問われたとき、これをどう判断するか?と聞かれるとなかなか難しいです。。。
      1000年というのは1軒の家に35年住むと仮定したとき、30分の1の確率でであう災害とも言い換えられます。。。。
      個人的には、セカンドオピニオンも良いのですが、地盤改良の必要性が定量的に表されていたら良いのにな~と思いました。この手の話はセカンドオピニオンを受けても意見の相違にしかならなくなってしまうことが問題のように思います。理想的には、地盤改良をしないと1000年に1度の災害で倒壊する確率が50%、ソイルセメントを行うと、その確率が40%、鋼管杭を打っておくと確率が35%になります、というような情報だと判断がしやすいのにな~と思います。
      不勉強で六価クロムについてははじめてしりました!勉強してみます。

  • lex

    ソイルセメントのデメリットとしては六角クロムの方が結構有名かと思います。
    ただ、私が担当してくれた営業さんは六角クロムの事すら知りませんでしたが、、、

    私が建てようとしているところは一条工務店の地盤調査結果では地盤改良不要、ベタ基礎のみでOKでした。

    ただ、現況水はけがあまりよくない畑であり、自治体のハザードマップでも液状化注意地区というお墨付き(笑)

    そこで見つけたのが砕石を使用した砕石パイル工法(ハイスピード工法)というものです。←ネットで検索すれば出てきます。

    自然の砕石を使用するので産業廃棄物にならない、地震、液状化に強いと謳っています。
    実際、信憑性はどうか分かりませんが(笑)

    石と石の間に隙間があるのでそれが液状化を防いでくれる構造のようですが、逆にその隙間が災いして建物の重さ、雨や時間により砕石の隙間がより密着していく……結果不同沈下にならないか若干心配ではあります。

    ただ、一条工務店を始め、その他大手ではまずこの砕石を使用した地盤改良を扱っていなく間違いなく拒否られます。

    まず第一に扱ったことがない、その他保証やら・・・。

    自分は最終的には一条工務店とは契約せず砕石パイル工法が使えるハウスメーカーで契約しましたが、事前の見積り価格が建築面積30坪(延床50坪、施工65坪)ほどで140万円と結構高額でした。

    自分がネットを駆使して探した業者で見積りを取得したところ70万円と約半額になりました。
    この時は一条工務店の地盤改良結果を使用させて頂きました(笑)←あっ!ちゃんと別業者でも再調査します。

    どうやらハウスメーカー経由で取得した見積りは長さや本数が過剰だったようです。その他間接マージン含む?

    いきなり半額になったので大丈夫か?とも思いますが、地元に昔からあるそこそこ有名な企業であり保証もちゃんとしているのでそこの業者に安心して施工を任せようと思っています。

    そもそもベタ基礎であれば地盤改良不要でしたが、私は安心を取って敢えて砕石パイル工法にて地盤改良をします。

    以上、こんな工法もあるよってお話でした。

    • こんにちは\(^o^)/

      コメントありがとうございます。六価クロムのことについては私もまったく知りませんでした。。。

      採石による工法もあるのですね!情報ありがとうございます。調べてみると採石も土壌に埋めてしまうと、やはり産廃扱いとなってしまい、売却時は取り除く必要があるようですね。。。なかなか難しいです。