見積書の読み方まとめ方

こんばんは。さすけです＼(^o^)／

このページでは「ハウスメーカーからもらう見積書」を横並びに比較可能にするための住宅価格及び坪単価の算出方法を示します。

 ハウスメーカー間で見積書を比較検討するための準備の必要性

家を建てようと思って、ハウスメーカーの展示場を訪れると、多くのハウスメーカーでは1週間程度で見積書を作成してくれることが多いかと思います。そして、その際に「坪単価」を示されることも多いかとお思います。

「坪単価とは」で書いたように、ハウスメーカーの営業マンが言う坪単価はハウスメーカーによってまちまちであり、ハウスメーカーが言う所の坪単価で住宅価格を比較することは非常に危険な行為です。

そこで、ハウスメーカー間の住宅価格を比較するためにはハウスメーカーから貰った見積書を横並びに比較可能な形で計算をしなおすことが必要となります。

このページでは、坪単価比較ページで紹介している住宅価格、坪単価の計算方法を示すことを目的としています。

ハウスメーカーが実際に私達顧客に渡す見積書の例と、その費目、そして家を建てるまでに発生する様々なお金の情報は「家を建てるのに必要な費用項目一覧」をご覧下さい。

このページではそれぞれの用語の詳細は省きますので、不明な場合は上記ページを参照していただければと思います。

一条工務店の見積書

我が家を建てる際に最終的にもらった見積書をベースに説明します。

上記画像では見づらいと思いますので、こちらに大きな画像もアップしておきます。

ハウスメーカー間で比較可能な見積書の再まとめ

このブログでは各ハウスメーカーの見積書を下記の費用項目に分類して再集計した結果を用いて、住宅価格の紹介と坪単価の計算結果を示します。

項目毎にまとめ方法を示します。

施工面積と延べ床面積

私達が一般に住宅を建てる際にイメージする面積は延べ床面積という面積になります。延べ床面積とは、居住部分の床面積を示しており、住宅に付随する玄関ポーチやバルコニーといった部分の面積は延べ床面積には含まれていません。しかし、ハウスメーカーの視点から見た場合には、バルコニーや玄関ポーチも施工が必要な部分で有り、ハウスメーカーが施工する面積を「施工面積」と予呼び、延べ床面積と分けて考えることが広く行われています。

工事が必要であり、施工面積を考えること自体は問題ないことなのですが、この施工面積で坪単価を計算することも横行しており、このような坪単価が結果的に顧客にみせかけの「割安感」を与えたり、あたかも他メーカーよりも安いかのように説明する道具として使われている現状もあります。

そこで、施工面積を示しているハウスメーカーについては、「S1.施工面積」と「S2.延べ床面積」を分けて示すことにします。

A.本体価格

ハウスメーカーの見積書には「A1.建物本体価格」、「A2.諸経費」、「A3.設計工事監督料」、「A4.付帯工事費用」に相当する費用が書かれています。ただし、これらの費目は必ずしも4分類されているわけではなく、例えば、工事監督料を建物本体価格に含むハウスメーカーもあれば、工事監督料をその他費用に計上しているハウスメーカーもあります。

そこで本ブログでは、各費目を以下のように定義し、ハウスメーカーが示す分類を再分類して計算することとしました。

• A1.建物本体価格：ハウスメーカーの標準仕様で住宅内部の造作を行った場合の合計価格
• A2.諸経費（建築確認申請等）：所轄官庁等への申請費用及びその代行費用
• A3.設計・工事監督料：住宅を建設するにあたって、ハウスメーカーの設計士や監督が顧客と打ち合わせをし、工事を監督することに関して計上されている費用
• A4.付帯工事費用：住宅を建設するにあたって、住宅外で必要となる工事、例えば屋外給排水工事、ガス引き込み工事、仮設工事、足場工事費用を付帯工事費用ととした。

ここでは、A1～A4の合計を「A.本体価格」として、標準仕様で家を建てた場合の合計価格として示すことにしました。

B.オプション

多くのハウスメーカーでは、商品シリーズ毎に「標準」を設定しており、標準から外れた施工を依頼した場合に「オプション」、「追加工事」、「提案工事」と言った費目で標準外施工費用が計上されます。

ここでは、これらの標準外工事を「B.オプション」として合計することとしました。

ただし、ハウスメーカーの見積書のオプション価格に、「地盤関係工事費用」、「インテリア費用」が含まれている場合には、オプションには含めず、別項目として計上しました。

地盤関係工事とは、擁壁工事、標準基礎からベタ基礎、鋼管杭施工、ソイルセメント工事等の地盤の状態に応じた補強工事を言います。地盤は土地の状況に依存しており、ある家でいくらの金額だったからと言って、他の土地では全く違った金額になってしまうため、住宅価格の比較を行う上では扱うことが難しい金額になります。そのため地盤関係工事費用は「F1.地盤関係工事」に分類することとしました。

また、インテリア工事については、冷暖房を含むエアコン、照明、カーテンの価格がオプションに含まれている場合には、その価格を「F2.インテリア」に分類し、オプション価格からは差し引きました。インテリア価格も住宅によって大きく変わるため、ハウスメーカー間の住宅価格比較という目的からは外れますので、別立てとして計上することとしました。

C.値引き

ハウスメーカーでは値引きが行われることが一般的です。見積書に「マイナス」として記載されている費用を「C.値引き」として取りまとめました。

ただし、最終見積にマイナス表記されているもののうち、「その住宅固有の事情による値引き」は誰もが受けられる値引きではないため、値引きからは除外しました。例えば、家族からの紹介による割引や、全住宅の賃貸住宅におけるポイント制度の活用等は値引きから除外しました。

D.合計（単位：万円）

合計価格は以下の4種類の合計価格を示します。

• D1.建物本体合計：（A）
• D2.オプション込み合計：（A+B）
• D3.値引き後合計：（A+B-C）
• D4.最終支払い額：（A+B+D+F-C）

D3で計算されている割引率は「C.値引き価格」を「A+B」の合計額で割った比率を示しています。

最後のD4は、地盤関係工事やインテリア費用といった住宅固有の金額も含めたその家の最終的な支払い額を示しています。ただし、消費税は含まれていません。

ハウスメーカー間で住宅価格を比較する場合は主にD3の住宅価格を用います。

E.坪単価（万円/坪）

坪単価についての説明は「坪単価とは」に詳しく書いていますので、そちらをご覧いただければと思います。

ここでは、

• E1-1：.ハウスメーカー坪単価(A1÷施工面積)
• E1-2：通常坪単価（D1÷延床面積）
• E2：値引き前坪単価（D2÷延床面積）
• E3：値引き後坪単価（D3÷延床面積）
• E4：最終坪単価（D4÷延床面積）

の4種類の坪単価を計算しています。

E1-1の坪単価は、ハウスメーカーの営業マンが使用する事が多い坪単価であって、この価格で家を購入ができない坪単価になります。営業マンの言う坪単価と実際の坪単価がどの程度仮するのかを検討するために参考として計算しています。

E1-2の坪単価は、E1-1の分母として施工面積ではなく延べ床面積を用いた坪単価であり、施工面積が坪単価をどの程度割安に見せるのかを検討するための指標として示しています。

E2の坪単価は、値引きが行われる前段階での住宅価格を延べ床面積で割った価格を示しています。

E3の坪単価は、値引き後の宅価格を延べ床面積で割った価格を示しており、特に断りがない限り、このブログではこの坪単価を「坪単価」と呼びます。

E4の坪単価は住宅によって違いが生じやすい地盤工事費用やインテリア費用も含めた住宅価格を延べ床面積で割った金額です。この坪単価が、私達が最終的に支払う金額に最も近い坪単価になるのですが、地盤等の工事は土地の状況に大きく依存すること、インテリアはそれぞれの人のこだわりによって金額が大きく上下することから坪単価の計算にはなじみにくいと判断し、参考値として示すことにしました。

まとめ

以上が本ブログで使用するハウスメーカー毎の見積を取りまとめる計算方法の基準の説明となります。

照明やエアコンについては坪単価や住宅合計金額に入れるべきかの判断には迷いましたが、照明やカーテンは量販店等で購入する方も多くなっており、ハウスメーカーの見積書に記載されていないことも多かったため、これらをハウスメーカー比較のための坪単価として用いてしまうと、ある家は照明が全て完備された状態での坪単価になるのに対して、もう一方は照明がまったくない状態での坪単価となってしまい、判断に誤りを生じさせる可能性があると考え、通常計算の坪単価からは除外しました。

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