こんばんは。さすけです。
ご存じの通り夢発電とは、手数料無料で10年または20年固定1.5%の金利で太陽光発電パネルの設置費用のローンを組めるというプランになります。
一条工務店で家を建てると「夢発電」を選択できます。先日から夢発電の収益について詳しく検討を進めてきました。
「収益100万円悪化!?2015年固定価格買取制度の売電価格変更で夢発電の収益はどうなるの?7月以降は基本余剰買取」
しかし、ここで身もふたもないことを言います。
現在においても、一条工務店は「夢発電」を販売?していますが、既に夢発電は推奨されるものではなくなっています。多くのケースで夢発電を利用しない方が収益を上昇させ、リスクを低減させることができます。
はじめに
本日の話は理解してしまえば非常に簡単なのですが、初見ではもしかするとややこしい話のように聞こえるかも知れません(私の書き方が悪いせいですm(_ _)m)
ということで、最初に結論だけ書いておきます。
ソーラーパネルを設置しようと考えた際、一条工務店では「夢発電」を推奨してきますが、現在の金利の状況、税金の仕組み等を考えると、夢発電を利用するよりもフラット35にソーラーパネル費用を組み込んでしまった方が、夢発電よりも総返済額を減少させ、返済期間を短縮し、さらに将来の家計に起こる様々なリスクへの柔軟性を確保することができます。
よって、現時点では夢発電を使用するメリットはなくなっています。というのが結論です。
詳しいことは、おそらく一条工務店の営業さんの多くが「住宅ローンアドバイザー」という資格を持っていると思うので、営業さんに計算してもらうと良いと思います!(←丸投げ^^)
現在の夢発電は「住宅ローン限度額にひっかかる場合」の選択肢に過ぎない
最近までは夢発電が第一選択肢だった
一条工務店の夢発電は2010年に開始されました。
開始当初は、一般住宅では10kW未満の余剰買取しか選択ができませんでした。当時のパネル価格は1kWあたり34万円程度はしていましたが、補助金が出たため、実質は30万円弱となっており、現在の一条工務店のパネル価格1kWあたり29万円と変わりありませんでした。
そして、金利は10年固定1%という当時としては破格の金利が設定されていました。
2011年当時、10年固定で1%の固定金利で融資を行ってくれる銀行は存在しませんでした。
さらに、フラット35の金利も概ね2%前後であり、金利優遇を含めても1%を下回ることはありませんでした。
変動金利であれば1%を切っていましたが、10年間の平均金利で1%を下回る保証はなく、リスクを取らざるを得ない状況にありました。
上記の状況から当時は10年固定金利の夢発電は非常に魅力的なローンの方法でした。
夢発電金利の上昇
上記のように10年固定金利1.0%かつ手数料無料であり、当時の金利状況を考えると夢発電は非常に魅力的な選択肢でした。
しかし、2014年8月以降に契約した方からは夢発電の金利が1.5%に上昇してしまいまいた。おそらく現在打ち合わせをされている方の大半は2014年8月以降に一条工務店と契約(仮契約)をしていると思いますので、適用金利は1.5%になるかと思います。
2014年8月時点ではフラット35S金利は1.7%程度で優遇が当初5年0.3%であったため、夢発電を選んでも住宅ローンに組み込んでも、ぎりぎり同程度か、住宅ローンに組み入れた方が有利な場面が増えてきました。ただ、フラット35の借入額の上昇は手数料の増大を招きますし、団信手数料なども含めると、まだ夢発電が有利かな?という感じでした。
フラット35金利の低下&優遇幅の拡大で完全に逆転
夢発電と住宅ローンの関係が完全に逆転したのは2015年に入ってからです。
逆転のきっかけは、2015年に発表されたフラット35の金利優遇拡大&フラット35金利の下落です。
2015年2月には、フラット35Sの金利は1.370%まで下落しました。
さらに、2015年1月9日の閣議決定により、フラット35Sの金利優遇が「当初5年、0.3%優遇」から、「当初10年、0.6%優遇」まで大幅な優遇拡大が行われました。
すなわち、フラット35でお金を借りると1.370%で借りられることができ、さらに借り入れから10年間は0.6%の金利が優遇されるため、0.770%で借りられることを意味します。
この金利になると、太陽光発電パネルを設置する場合に、夢発電を選択することはマイナスでしかなく、可能であるならば住宅ローンの中に太陽光発電パネルも含めてフラット35Sの中に組み込むことが合理的な選択となってきます。
夢発電を使わずに、フラット35に組み入れることには多くのメリットがある一方で、デメリットはほとんどありません。
夢発電を利用するのはフラット35の限度額にひっかかり借りられない場合のみ
唯一、借り入れ限度額の問題で、フラット35Sに組み入れられないと言うケースはあり得ます。
夢発電を利用せずにフラット35で太陽光発電パネルを購入すると言うことは、パネルの金額分だけフラット35の借入額が増えるため、限度額オーバーで借り入れができないケースが考えられます。
このようなケースでは、仕方が無いので第二の選択肢として夢発電を利用するということになるかと思います。
上記のように、現時点では夢発電はフラット35で全額借り入れできない場合の次善の手段であって、最善の手段ではなくなりました。
最後に詳しく書きますが、これ以外にもフラット35を選択する方が有利な場面が多く、現時点では、限度額の問題がない限りは、夢発電を選択するメリットはなくなっています。
夢発電とフラット35の収益差
それでは、具体的にフラット35を選択した場合と、夢発電を利用した場合でどの程度の収益差が生じるのかを具体的に計算してみます。
シミュレーション条件
ここでは、14kWのソーラーパネルを取り付けることを想定し、1kWあたり29万円×14kW×1.08=438万円となるので、ソーラーパネル設置費用分の借入額を440万円として計算をしてみることにします。
フラット35は一条住宅ローンから借り入れることとして、借り入れ手数料を0.4%、金利は2015年3月の金利1.47%を利用します。
優遇は当初10年0.6%の金利優遇を想定します。
返済期間、団信の有無や種類による総返済額比較
ソーラーパネル費用440万円を、夢発電(金利1.5%)で借り入れた場合の総返済額は10年返済の場合で476万円、20年返済の場合は511万円となりました。
フラット35については、団体信用生命保険なし、団信あり、団信に三大疾病保障をつけたプランで返済期間10年、20年でシミュレーションを行いまいた。
夢発電とほぼ同等の条件となるのは「団信なし」のフラット35になります。
団信なしのフラット35の10年返済の総返済額は461万円、20年返済で489万円となります。
よって、夢発電とフラット35を比較すると、フラット35の方が10年返済で15万円、20年返済で23万円収益を上昇させることがわかります。
夢発電には団信は不要?
上記の計算を見ていて私が「団信なし」のフラット35と夢発電を比較していたことに違和感を感じられる方もいらっしゃると思います。
フラット35を選択される方で団信を使わない方は、ほとんどいらっしゃらないと思います。
本来、夢発電自体に団信を掛ける必要はありません。というのも、団信というのは借り主が万が一死亡してしまった場合、残された家族にローンだけが残ってしまう事態を避けるための保険です。この保険は「世帯主が死亡すると収入が途絶える」からそれを保険で賄っておくという考えに基づいています。
一般には、住宅ローンに団信(または同等の保険)は必須と考えます。しかし、夢発電については、本質的には団信を掛ける必要はありません。。。というのも、夢発電で借りたお金はソーラーパネルになり、ソーラーパネルは世帯主が生きていようと死んでいようと発電し、売電収入を上げてくれます。そのため、ソーラーパネルに団信を掛ける事は意味がないのです。
しかし、団信は借入額に対して掛け金が決定されるため「ソーラーパネル分は団信なしで良いです」ということはできないのです。。。
そのため、団信を使う方がフラット35の住宅ローンにソーラーパネル代を組み込む場合は「団信あり」と収益比較をする必要があります。
結果、「団信あり」10年返済であれば470万円、20年返済であれば506万円が総返済額になるのでどちらのケースも、夢発電で借り入れた場合に比べて6万円のメリットとなります。
さらに、三大疾病のオプションをつけられている方では1万円、20年返済の場合は3万円の赤字となります。
ぶっちゃけ、純粋な収益差という観点では夢発電でも、フラット35に組み込んだ場合でも大きな収益差はありません。
しかし、団信ありのフラット35にソーラーパネル代を組み込んだ場合は、世帯主に万が一のことがあればソーラーパネル代も保険料が下りるので、その後のソーラーパネルの費用返済が不要となり、家族に安定した収益源を遺すことができるというメリットがあります。
そういう意味で、ソーラーパネルに団信を掛けるというのも決して悪い選択ではありません。
それぞれのケースにおけるフラット35の夢発電に対するメリットをまとめておくと
このようになります。
いずれのケースでも、夢発電に比べて大きなマイナスとならないことは確認できます。
住宅ローン減税によるメリットを受けられる可能性がある
ここまでの計算だと、団信を使われ方が多い現状を考えると、ソーラーパネル費用をフラット35で借りても、夢発電で借りても収益に大きな差がないように感じられるかも知れません。
しかし、住宅ローン減税の存在を考慮に入れると、状況はフラット35が有利となります。
住宅ローン減税は2015年度であれば、50万円を上限として住宅ローン残高の1%まで所得税の還付が受けられる減税です。
借入残高3千万円の方の場合、(30万円以上所得税を払っていいれば)初年度はローン残高の1%に相当する30万円の還付が受けられます。
で、ソーラーパネル費用440万円を住宅ローンに組み入れると言うことは、住宅ローン残高を押し上げる効果があります。よって、年間4.4万円の還付額を増大させることができるのです。
10年返済の場合の毎年の残高を考慮に入れた10年間の合計還付額は約20万円となります。20年返済の場合の総還付額は約32万円となります。
夢発電は住宅ローン減税の対象とはなっていないので、これらの還付は受けられません。よって、住宅ローン減税の還付額を考慮に入れた(総支払額から減税額を差し引いた)夢発電とフラット35でソーラーパネルを購入した場合の総支払額は下記の通りになります。
それぞれが夢発電に対してどの程度のメリットがあるかを計算すると
となり、仮に団信に三大疾病のオプションをつけているケースでも、夢発電に比べてフラット35に組み入れた場合10年で返済してしまう場合でも21万円のメリットがあり、20年返済の場合は30万円のメリットがあることがある事が分かります。
注意すべきことは、住宅ローン減税は自分が支払った以上の所得税が還付されることはないため、例えば1年間で20万円しか所得税を支払っていない方の場合は、住宅ローンの残高が2000万円以上の場合、ローン残高によらず20万円しか還付を受けられません。
逆に、40万円の所得税を支払っている方は、3000万円の残高の場合、住宅ローンだけでは300万円しか還付されないところ、ソーラーパネルを住宅ローンに組み入れることで仮に年末残高が3440万円ならば、34万円が還付されるということになります。よって、住宅ローンに組み入れた方がメリットが大きくなります。
ご自身の所得税支払額を踏まえてご検討ください。
ただし、仮に住宅ローン減税によるメリットがゼロであっても、現在の金利であればフラット35に組み入れることをお勧めします。
最大の注意ポイント:繰り上げ返済が必須
先ほどから、ソーラーパネルの費用をフラット35に組み入れて、10年で返済、20年で返済という風に説明してきました。
ここで、フラット35は基本35年返済で借りる方が多くなっていると思います。それをどうやって太陽光発電分だけ10年や20年で返済するようにコントロールするのだろう?と思われた方もいらっしゃると思います。
10年返済型のフラット35というのは存在しません。そのため、10年でソーラーパネル分の費用を返済するためには
10年で返済するように繰り上げ返済をすることが必須なのです。
繰り上げ返済によって10年間で返済する必要があるのです。
住宅ローンに組み込んで繰り上げ返済をしないと大惨事
440万円のソーラーパネル代をフラット35の35年ローンに組み込んだとします。
本来であれば、夢発電の返済額に相当する金額を繰り上げ返済していかなければ、住宅ローンに組み入れたことによるメリットを受けることができません。
万が一、繰り上げ返済をしなかった場合、どのようなことが起こるかというと、440万円を35年返済したのと同じことになってしまい、総返済額は「団信あり」で550万円(減税考慮)に達します。夢発電で借り入れていれば20年返済でも511万円で済んだ返済額が40万円も増えてしまう結果となってしまいました。
そのため、ソーラーパネル費用をフラット35に組み入れた場合は、必ず繰り上げ返済をして、10年、20年という期間で返済することが必須なのです。
いくら繰り上げ返済すれば良いか分からないよ~
10年、20年で返済するように繰り上げ返済しろって言われても、いったいいくら繰り上げ返済すれば良いのか計算なんてできないよ~と思われる方が大半と思います。
もちろん、一条工務店に10年返済、20年返済のシミュレーションをしてもらってその額に従って繰り上げ返済をしても良いのですが、ちょっとややこしいですが良い方法があります。
それは
電力会社から入金された額から35年返済の場合の月々返済額を差し引いて繰り上げ返済に回す
と言う方法です。440万円を35年返済した場合、月々の返済額は1.3万円になります。よって、年間約15万円は住宅ローンとして月々の住宅ローンとして返済を終えていることになります。
14kWのパネルを搭載している場合は、27円/kWの売電単価であれば年間40万円ほどの売電額になります。よって、40万円-15万円=25万円を繰り上げ返済に回すという方法が考えられます。
実は、これが私が夢発電を利用せず、住宅ローンにソーラーパネル費用を組み込むことを推奨する最大の理由だったりします。
住宅ローン組み入れることでリスクを最小化し、利益を最大化しやすい
夢発電の場合は、一条工務店が事前に計算した毎月の返済額を返済する必要があります。20年返済の場合は売電額を下回ることはまずあり得ませんが、10年返済の場合はかなりの確率で売電額以上の返済が必要になってしまうこと起こります。すなわち、一時的な赤字が生じてしまうのです。
また、これまで何度もブログに書いてきたように、年間の日照時間は年によって±20%程度は変動します。そのため、年によっては大幅な赤字の年がある可能性も十分にあるのです。20年トータルで見ればプラスになるのはほぼ確実と思いますが、一時的でも赤字になってしまうと言うのは精神的にあまり良くありません。
計算上、多くのケースで10年返済のプランを選択した場合、一時的な赤字額は100万円に達するケースも想定されます。そのため先日書いた記事でも「返済期間は20年間がお勧め」と書かせていただきました。
そのような問題を回避する非常に良い方法が
電力会社から入金された額を繰り上げ返済に回す
と言う方法なのです。入ってきた額を繰り上げ返済に回すため赤字なることはあり得ません。
フラット35なら10万円単位の繰り上げ返済が可能
フラット35はネットからの申請で最低10万円で繰り上げ返済が可能となります。
仮に14kWのソーラーパネルを設置して、今年の7月以降の27円売電のケースで考えると年間40万円程度の売電額になるはずです。ここから住宅ローンとして返済している月々約1.3万円=年間15万円の返済済み額を差し引いて25万円を繰り上げ返済に回したと仮定します。
2年間で50万円=5回の繰り上げ返済が可能になります。5ヶ月に1回10.5万円を繰り上げ返済したと仮定します。
この方法だと12年で返済が完了します。
仮に天候が悪い年があったら、返済額が減少し、逆に天候の良い年だったら返済額を上昇させます。あくまで入金されたお金を繰り上げ返済に回すようにすれば良いので持ち出しになることはありません。
パワコン費用等は持ち出しになってしまうので、そういった金額も不安な場合は、月々の入金額のうち将来のパワコン修理費用を貯蓄しておくという方法もあります。10年後のことを考えるとパワコン1代に月々1500円程度の貯蓄で良いかと思います。
そしてこの方法のメリットは、赤字にならない形で最短の返済が可能になることです。
家計の状況に応じて臨機応変な対応が可能
ソーラーパネル設置費用を住宅ローンに組み込んでおいて、売電額を繰り上げ返済する方法には、家計の将来リスクを低減させるもう一つ大きなメリットがあります。
夢発電で借りた場合、月々いくらという形で何があろうと毎月決まった金額を返済しなければなりません。20年返済のプランを選択しておけば、マイナスになることはありませんが、そもそも金利が高いので選択するメリットはありません。
一方で、住宅ローンに組み込み、35年返済としておくことには大きなメリットがあります。35年返済にすることで月々の返済額は低く抑えることができます。
まずは35年返済を選択した上で、売電収益は繰り上げ返済に回すことを前提とします。しかし、子ども成長などによっては数年間どうしても家計が苦しくなる時期はあると思います。例えば、子どもが大学に入学して卒業するまでの4年間というのは何かとお金がかかると思います。
子どもが12歳の年に家を建てて14kWのソーラーパネルを住宅ローンに組み入れる形で設置したとします。家を建てて6年目、子どもが18歳になって私立大学に入学した場合、さらに一人暮らしナンゾをはじめたら、、、、家計は一気に苦しくなってしまいます^^;;;
そのような場合は子どもが大学を卒業するまでの4年間は太陽光の売電収入の繰り上げ返済を停止してしまいます。
こうすることで、家計には年間40万円の余剰資金が生み出されます。
大学に通う4年間で160万円の余剰資金を生み出すことができるようになるのです。しかもこの資金は金利1%前後という超低金利で借り入れたのと同じ意味を持ちます。
一般的な教育ローンは2%程度の金利ですから、低金利教育ローンと思えば良いかと思います。
そして子どもが大学を卒業したら、毎年40万円の繰り上げ返済を再度開始すれば、15年ほどでソーラーパネル分のローン返済が完了するのです。子どもがアルバイトをはじめて仕送りを減らして良いと言うことになれば、繰り上げ返済を再び開始すると言った臨機応変な対応も可能になります。
上記は太陽光発電の容量を14kWとした場合でしたが、仮に20kWであれば年間60万円近い余剰資金が生み出せることになりますし、35kWを超える容量になれば年間100万円の余剰資金を生み出すことができるようになります。
2012年当時の売電価格42円/kWhのときと比べると収益は大きく目減りしてしまいましたが、考え方を変えていざというときに新たな支出なしで自由に借りたり返したりができるお金と見なすと自由度の高い太陽光の活用ができるように思います^^
まとめ
少しややこしい話になってしまいましたが、最初にも書いたとおり、現在の金利状況等を踏まえると、フラット35の借り入れ限度に問題がない限りはソーラーパネルの設置をする際には夢発電を使うのではなく、フラット35に借入額を組み込んでしまった方がリスクを最小化し、収益を最大化することができます。
繰り上げ返済については、長期的に手続きをしなければならないため、少し面倒ではありますが、繰り上げ返済の「クセ」をつけておけば、家計に余裕があるときにちょっとした金額でも繰り上げ返済を行う事になり、結果的に住宅ローン全体の早期返済にも寄与すると思います。
逆に、こまめな繰り上げ返済などは絶対にできないという場合は、多少の損は承知で夢発電を使用するという方法も有りと思います^^